住建部原副部长仇保兴：已提议国务院调控楼市 分拆房地产税

过热到甚至用“疯狂”来形容亦不为过的中国房价，已经引起国家高层智囊与各界专业人士广泛关注。

房价上涨症结：货币供给缺少硬约束

9月21日，在由方正证券主办的房地产高峰论坛上，方正证券首席经济学家任泽平指出，当前中国房地产已经呈现出泡沫迹象，货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨，绝对房价已经偏高。“全球前12大高房价城市中，中国作为发展中国家占了4席。地价高企，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，这些都已经释放泡沫化信号。”

中国指数研究院9月19日发布的数据监测显示，9月12日至9月18日，即上周监测的40个主要城市中，土地推出量环比增加7%，成交量环比增加16%，出让金环比增加88%，楼面均价环比上涨26%，其中，北京商品住宅新开盘成交16.88万平方米，环比上升24.30%。上周重点监测的房企共拿地13宗，总出让金约230.95亿元，其中，9月12日金茂以49.95亿元的总代价拿下无锡滨湖地块，刷新无锡总价纪录。

此外，近期房价上涨的状况已经从一线城市的第一波，蔓延至苏州合肥厦门南京第二波，眼下杭州、郑州、成都和无锡正在掀起第三波抢购潮。

限购限贷并没能阻挡房价的跃进，这似乎出乎不少人的意料。

对此，业界的看法是，推动本轮房价暴涨的因素主要是：第一，广义的货币和信用供给依然偏高，且目前仍缺少一个硬约束;第二，政策低估了周期逆转和资产型通胀压力，在通缩已经处于末端的时候毫无意义地降息降准，同时显著减少了供地，导致火上浇油;第三，新汇改导致汇率预期更单一，居民在对汇率用脚投票不充分的状态下，会更集中更具恐慌性地地涌向对隐形通胀用脚投票;第四，地方财政收入增速下降与新一轮基建支出竞争升温的状况存在天然矛盾，土地出让金成为了唯一的解决方案。

而在国务院参事、住建部原副部长仇保兴看来，国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一最关键原因。金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆，房价旋即暴涨。

“今年年初，人代会之前，我写了一封信给国务院主要领导，说了一件事情，就是首付贷。当时高层对首付贷的争论非常激烈。有的人认为P2P是个新东西，可以再缓一缓、看一看，有的人认为这个首付贷相当危险。有的单位说，这个首付贷无非是中介机构提供的一种贷款支持，这跟买房子向熟人借钱是一样的。而就是这个 一样论 使得首付贷政策很大程度上影响后来的房价。”他说，“首付贷是一种金融衍生产品，需要注意的是，所有的金融衍生产品都具有这样的特点——主动回避监管，也可以说，所有的金融衍生产品都是为回避监管诞生的，都会尽可能的放大杠杆率，如果不注意监管会导致系统性风险，并且，在房地产这样的金融属性较强的投机市场，金融衍生品会以不同面目出现。所以我认为，我们的房地产会不会崩溃，不决定于我们所担心的M2之类的宏观数据，而是决定于那些不起眼的金融衍生品。”

降温药方：影响房价的两把利剑

事实上，中央对于楼市热度已经开始警觉，7月26日，中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”，这被分析人士解读为首要针对房地产市场。

“现在我们国家一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态。究其根本，在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。处理不好这些关系，是我们很多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时，才能够实现中国房地产的软着陆。”仇保兴这样解释。

仇保兴表示，“前段时间我向国务院提交了一份建议，是说对于房地产市场，现在应该是到了考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策的时候了。现在影响整个房地产趋势的有两把剑：第一把剑是房地产税，第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事，其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。”

就此，他提出的设想是，首先，要把大家最敏感的房地产税变成一个组合税，至少分四个税种，即消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同的情况施策，增加征收的合理性。以意大利罗马等地实行的消费税为例，其实施方式为，首套购房免税，第二套购房征收14%的消费税，第三套购房征收26%的消费税，第四套房征收40% 的消费税…… 这被称为房地产暴热期的瞬时冷却剂。

“更重要的是，要把上述税率的设置和信贷政策的调控权交给地方政府，让地方政府根据房地产市场上的刚需或是投机分别调控，中央政府只需给地方政府制定调控目标，并建立事后追责制度。通过类似的方式理顺中央与地方政府的利益关系。” 仇保兴说。

房产续期问题，是影响房价的另一个关键因素。依照我国法律规定，商业房产要在40年后续期，一般房产则要在70年后续期，目前，温州和深圳两个城市已经面临着40年与70年的房产续期问题，且存在较大争议。实际当中，房产续期到底应该怎么续期，这仍然悬而未决。

仇保兴表示，房地产续期，到底要怎么办?迟迟悬而不决已令其成为一个市场盲区，导致新房价格上涨的同时，也带动了二手房价格的同样上涨，甚至二手房与新房价格同等。“我们的想法是，到了70年，房产拥有者需要交第二笔土地出让金的时候，可以按年度来计算和交付，自动变成房产税，这也是比较合理的一种办法。”